Comprendre le loyer en pourcentage dans les baux commerciauxblogen Temps de droit immobilier

Les baux commerciaux pour les locataires de commerces de détail et de restaurants exigent souvent que le locataire paie un loyer en pourcentage. Le loyer en pourcentage est la somme qu’un locataire paiera en plus du loyer de base (minimum) en pourcentage d’une partie des ventes brutes du locataire.

Un propriétaire voudra que le locataire paie un loyer en pourcentage pour s’assurer qu’il bénéficie d’une part des fortes ventes du locataire. Il ne fait aucun doute qu’un locataire préférerait minimiser les paiements de location en ne payant pas de loyer en pourcentage, mais pour la plupart, c’est la norme de l’industrie, et accepter de le faire peut être utile pour négocier le loyer de base. Un propriétaire peut accepter de réduire le loyer de base en échange de la possibilité de participer aux ventes futures du locataire.

Le paiement du loyer en pourcentage est généralement basé sur un point d’arrêt. Une fois que les ventes brutes d’un locataire dépassent ce point d’arrêt, il versera un pourcentage fixe de l’excédent au propriétaire. Le point d’arrêt est une question importante qui fait l’objet de diverses approches.

Point d’arrêt naturel:

Une méthode courante pour déterminer le loyer en pourcentage consiste à utiliser un point d’arrêt naturel. Un point d’arrêt naturel est calculé en divisant le loyer de base par un pourcentage convenu. Le pourcentage de loyer payable par un locataire sera alors égal à ce pourcentage multiplié par le montant par lequel les ventes brutes dépassent le point d’arrêt.

Exemple: Un propriétaire et un locataire conviennent que le locataire paiera un pourcentage de loyer égal à 5% par rapport au point d’arrêt naturel. Si le loyer de base annuel est de 100 000 $, le point d’arrêt serait alors égal à 100 000 ÷ ÷ 5%, soit 2 000 000 $. Si les ventes brutes du locataire pour une année étaient égales à 2 500 000 $, le locataire paierait alors 25 000 rent en pourcentage de loyer, qui est calculé en multipliant 5% par le montant par lequel les ventes brutes dépassent le point d’arrêt ($500,000 × 5% = $25,000).

Point d’arrêt artificiel (non naturel):

Une autre méthode courante pour déterminer le point d’arrêt consiste à utiliser un point d’arrêt artificiel ou non naturel. Le montant du point d’arrêt artificiel est une question de négociation et peut être déterminé par le pouvoir de négociation des parties ou les spécificités de la transaction. Un propriétaire ayant plus de pouvoir de négociation peut être en mesure de négocier un point d’arrêt inférieur au point d’arrêt naturel, tandis qu’un locataire ayant plus de poids peut être en mesure de négocier un point d’arrêt plus élevé.

Exemple: Un propriétaire et un locataire conviennent que le locataire paiera un pourcentage de loyer égal à 5% sur un point d’arrêt de 1 700 000 $, même si le point d’arrêt naturel est de 1 500 000 $. Si les ventes brutes du locataire pour une année étaient égales à 2 500 000 $, le locataire paierait alors 40 000 rent en pourcentage de loyer, qui est calculé en multipliant 5% par le montant par lequel les ventes brutes dépassent le point d’arrêt ($800,000 × 5% = $40,000).

En plus de définir la façon de calculer le loyer en pourcentage, un bail doit tenir compte de nombreuses autres considérations connexes, notamment:

  • Définir les éléments à inclure ou à exclure des ventes brutes;
  • Énonçant les exigences de déclaration des ventes brutes;
  • Déterminer le moment du paiement du loyer en pourcentage;
  • Dicter quand le locataire doit garder les lieux ouverts au public; et
  • Établir des restrictions de rayon.

D’autres approches pour déterminer le loyer en pourcentage sont les suivantes:

  • Fixer le loyer uniquement en pourcentage des ventes brutes;
  • Augmenter ou diminuer le taux de loyer en pourcentage à mesure que le loyer de base varie;
  • Augmenter ou diminuer le taux de loyer en pourcentage même si le loyer de base est fixe; et
  • En utilisant différents taux de pourcentage pour les ventes brutes générées par différentes gammes de produits.

Bien que le concept de loyer en pourcentage semble assez simple, les conséquences financières d’une erreur de ce concept peuvent aller à l’encontre des attentes du propriétaire ou du locataire. Un avocat expérimenté peut aider les propriétaires et les locataires à analyser et à résoudre les problèmes nécessaires pour des dispositions de loyer en pourcentage claires et réalisables.

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