Pochopení procento nájemného v komerčních leasesBlogReal Nemovitostí Zákon Krát

Komerční pronájmy pro maloobchod a restaurace nájemníci často vyžadují, aby nájemce platit procento nájem. Procentní nájemné je částka, kterou nájemce zaplatí kromě základního (minimálního) nájemného jako procento části hrubých tržeb nájemce.

pronajímatel bude chtít, aby nájemce platil procentní nájemné, aby se ujistil, že má podíl na silných tržbách nájemce. Není pochyb o tom nájemce by raději minimalizovat leasingové platby tím, že neplatí procentuální nájemné, ale z větší části je to průmyslový standard, a souhlasit tak může být cenné při vyjednávání základní nájemné. Pronajímatel může souhlasit se snížením základního nájemného výměnou za možnost podílet se na budoucím prodeji nájemce.

platba procentního nájemného je obecně založena na bodu zlomu. Jakmile hrubý prodej nájemce překročí tento bod zlomu, zaplatí pronajímateli stanovené procento přebytku. Bod zlomu je důležitou otázkou a podléhá řadě různých přístupů.

Natural Breakpoint:

běžnou metodou pro stanovení procentního nájemného je použití přirozeného breakpointu. Přirozený bod zlomu se vypočítá vydělením základního nájemného dohodnutým procentem. Procentní nájemné splatné nájemcem se pak bude rovnat tomuto procentu vynásobenému částkou, o kterou hrubý prodej překročí mez.

příklad: pronajímatel a nájemce se dohodnou, že nájemce zaplatí procentní nájemné ve výši 5% nad přirozeným bodem zlomu. Pokud je roční základní nájemné 100 000$, pak by se bod zlomu rovnal 100 000 $ ÷ 5%, což je 2 000 000$. Pokud nájemce hrubé tržby za rok byly ve výši 2 500 000 usd, pak nájemce bude platit $25,000 v procentech pronájmu, který se vypočítá vynásobením 5% o částku, o kterou hrubé tržby překročí zarážky ($500,000 × 5% = $25,000).

Umělý (nepřirozený) bod zlomu:

další běžnou metodou pro stanovení bodu zlomu je použití umělého nebo nepřirozeného bodu zlomu. Množství umělého přerušení je otázkou vyjednávání a může být určena vyjednávací síla stran nebo podrobnosti transakce. Pronajímatel s větší vyjednávací silou může být schopen vyjednat zarážku pod přirozeným zarážkou, zatímco nájemce s větším vlivem může být schopen vyjednat vyšší zarážku.

příklad: pronajímatel a nájemce souhlasí s tím, že nájemce zaplatí procentní nájemné ve výši 5% za zarážku $ 1,700,000, i když přirozený zarážka je $ 1,500,000. Pokud nájemce hrubé tržby za rok byly ve výši 2 500 000 usd, pak nájemce bude platit $40,000 v procentech pronájmu, který se vypočítá vynásobením 5% o částku, o kterou hrubé tržby překročí zarážky ($800,000 × 5% = $40,000).

navíc k definování, jak vypočítat procento nájemného, nájemní, musí odpovídajícím způsobem řešit mnoho další související hlediska, včetně:

  • Vymezení toho, co položky by měly být zahrnuty nebo vyloučeny z hrubé tržby;
  • Nastavení, dále požadavky na podávání zpráv hrubé tržby;
  • Určení termínů procento platby nájemného;
  • Diktovat, kdy nájemce musí udržet prostor otevřený pro veřejnost; a
  • Založení poloměr omezení.

Další přístupy pro stanovení procentní pronájmu patří následující:

  • Nastavení pronajmout pouze jako procento hrubého prodeje;
  • Rostoucí nebo klesající procento nájemné sazba jako základní nájemné se liší;
  • Zvýšení nebo snížení procentní pronájmu sazby, i když základní nájemné je pevná; a
  • pomocí různých procentních sazeb pro hrubé tržby generované různými produktovými řadami.

zatímco koncept procentního nájemného se zdá být poměrně přímočarý, finanční důsledky špatného konceptu mohou porazit očekávání pronajímatele nebo nájemce. Zkušený právník může pomoci pronajímatelům i nájemcům analyzovat a řešit problémy potřebné pro jasné a proveditelné ustanovení o procentním nájemném.

Napsat komentář

Vaše e-mailová adresa nebude zveřejněna.