Verständnis der prozentualen Miete in gewerblichen Mietverträgen

Bei gewerblichen Mietverträgen für Einzelhandels- und Restaurantmieter muss der Mieter häufig eine prozentuale Miete zahlen. Die prozentuale Miete ist die Summe, die ein Mieter zusätzlich zur Grundmiete (Mindestmiete) als Prozentsatz eines Teils des Bruttoumsatzes des Mieters zahlt.

Ein Vermieter möchte, dass der Mieter eine prozentuale Miete zahlt, um sicherzustellen, dass er einen Anteil an den starken Verkäufen des Mieters hat. Zweifellos würde ein Mieter es vorziehen, Leasingzahlungen zu minimieren, indem er keine prozentuale Miete zahlt, aber zum größten Teil ist es der Industriestandard, und die Zustimmung dazu kann bei der Aushandlung der Grundmiete wertvoll sein. Ein Vermieter kann zustimmen, die Grundmiete zu senken, um an den zukünftigen Verkäufen des Mieters teilnehmen zu können.

Die Zahlung der prozentualen Miete basiert in der Regel auf einem Haltepunkt. Sobald der Bruttoumsatz eines Mieters diesen Haltepunkt überschreitet, zahlt er einen festgelegten Prozentsatz des Selbstbehalts an den Vermieter. Der Haltepunkt ist ein wichtiges Thema und unterliegt einer Vielzahl unterschiedlicher Ansätze.

Natürlicher Haltepunkt:

Eine gängige Methode zur Bestimmung der prozentualen Miete ist die Verwendung eines natürlichen Haltepunkts. Ein natürlicher Haltepunkt wird berechnet, indem die Grundmiete durch einen vereinbarten Prozentsatz dividiert wird. Die von einem Mieter zu zahlende prozentuale Miete entspricht dann diesem Prozentsatz multipliziert mit dem Betrag, um den der Bruttoumsatz den Haltepunkt überschreitet.

Beispiel: Vermieter und Mieter vereinbaren, dass der Mieter eine prozentuale Miete in Höhe von 5% über dem natürlichen Haltepunkt zahlt. Wenn die jährliche Grundmiete $ 100.000 beträgt, dann wäre der Haltepunkt gleich $ 100.000 ÷ 5%, was $ 2.000.000 ist. Wenn der Bruttoumsatz des Mieters für ein Jahr 2.500.000 USD entspricht, zahlt der Mieter 25.000 USD prozentuale Miete, die durch Multiplikation von 5% mit dem Betrag berechnet wird, um den der Bruttoumsatz den Haltepunkt überschreitet ($500,000 × 5% = $25,000).

Künstlicher (unnatürlicher) Haltepunkt:

Eine andere gängige Methode zur Bestimmung des Haltepunkts ist die Verwendung eines künstlichen oder unnatürlichen Haltepunkts. Die Höhe des künstlichen Haltepunkts ist Verhandlungssache und kann durch die Verhandlungsmacht der Parteien oder die Besonderheiten der Transaktion bestimmt werden. Ein Vermieter mit mehr Verhandlungsmacht kann möglicherweise einen Haltepunkt unterhalb des natürlichen Haltepunkts aushandeln, während ein Mieter mit mehr Einfluss möglicherweise einen höheren Haltepunkt aushandeln kann.

Beispiel: Ein Vermieter und ein Mieter vereinbaren, dass der Mieter eine prozentuale Miete in Höhe von 5% über einen Haltepunkt von 1.700.000 USD zahlt, obwohl der natürliche Haltepunkt 1.500.000 USD beträgt. Wenn der Bruttoumsatz des Mieters für ein Jahr 2.500.000 USD entspricht, zahlt der Mieter 40.000 USD prozentuale Miete, die durch Multiplikation von 5% mit dem Betrag berechnet wird, um den der Bruttoumsatz den Haltepunkt überschreitet ($800,000 × 5% = $40,000).

Zusätzlich zur Definition der Berechnung der prozentualen Miete muss ein Mietvertrag viele andere damit zusammenhängende Überlegungen angemessen berücksichtigen, darunter:

  • Definieren, welche Artikel in den Bruttoumsatz einbezogen oder von diesem ausgeschlossen werden sollen;
  • Festlegung der Anforderungen für die Meldung von Bruttoumsätzen;
  • Festlegung des Zeitpunkts der prozentualen Mietzahlungen;
  • Diktieren, wann der Mieter die Räumlichkeiten für die Öffentlichkeit zugänglich halten muss; und
  • Festlegung von Radiusbeschränkungen.

Andere Ansätze zur Bestimmung der prozentualen Miete umfassen die folgenden:

  • Festlegen der Miete als Prozentsatz des Bruttoumsatzes;
  • Erhöhen oder Verringern des prozentualen Mietsatzes bei Änderung der Grundmiete;
  • Erhöhen oder Verringern des prozentualen Mietsatzes, auch wenn die Grundmiete festgelegt ist; und
  • Mit unterschiedlichen Prozentsätzen für den Bruttoumsatz verschiedener Produktlinien.

Während das Konzept der prozentualen Miete ziemlich einfach zu sein scheint, können die finanziellen Konsequenzen eines falschen Konzepts die Erwartungen des Vermieters oder Mieters zunichte machen. Ein erfahrener Anwalt kann sowohl Vermietern als auch Mietern helfen, Probleme zu analysieren und anzugehen, die für klare und praktikable prozentuale Mietbestimmungen erforderlich sind.

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