Entendiendo el porcentaje de alquiler en arrendamientos comerciales Blog Tiempos de la Ley de Bienes raíces

Los arrendamientos comerciales para inquilinos minoristas y de restaurantes a menudo requieren que el inquilino pague el porcentaje de alquiler. El alquiler porcentual es la suma que el inquilino pagará además del alquiler base (mínimo) como porcentaje de una porción de las ventas brutas del inquilino.

Un propietario querrá que el inquilino pague el porcentaje de alquiler para asegurarse de que disfruta de una parte de las fuertes ventas del inquilino. Sin duda, un inquilino preferiría minimizar los pagos de arrendamiento al no pagar el alquiler porcentual, pero en su mayor parte es el estándar de la industria, y aceptar hacerlo puede ser valioso para negociar el alquiler base. El propietario puede acordar una renta base más baja a cambio de la capacidad de participar en las ventas futuras del inquilino.

El pago del porcentaje de alquiler se basa generalmente en un punto de interrupción. Una vez que las ventas brutas de un inquilino excedan ese punto de interrupción, pagará un porcentaje fijo del exceso al propietario. El punto de interrupción es un tema importante y está sujeto a una variedad de enfoques diferentes.

Punto de interrupción natural:

Un método común para determinar el porcentaje de alquiler es utilizar un punto de interrupción natural. Un punto de interrupción natural se calcula dividiendo el alquiler base por un porcentaje acordado. El porcentaje de alquiler a pagar por un inquilino será entonces igual a este porcentaje multiplicado por la cantidad por la cual las ventas brutas exceden el punto de interrupción.

Ejemplo: Un propietario y un inquilino acuerdan que el inquilino pagará un porcentaje de alquiler igual al 5% sobre el punto de interrupción natural. Si el alquiler base anual es de 1 100,000, entonces el punto de interrupción sería igual a 1 100,000 ÷ 5%, que es $2,000,000. Si las ventas brutas del inquilino durante un año fueran iguales a 2 2,500,000, entonces el inquilino pagaría percentage 25,000 en porcentaje de alquiler, que se calcula multiplicando el 5% por la cantidad en que las ventas brutas exceden el punto de interrupción ($500,000 × 5% = $25,000).

Punto de interrupción artificial (No natural):

Otro método común para determinar el punto de interrupción es utilizar un punto de interrupción artificial o no natural. La cuantía del punto de interrupción artificial es una cuestión de negociación y puede estar determinada por el poder de negociación de las partes o las características específicas de la transacción. Un propietario con más poder de negociación puede ser capaz de negociar un punto de interrupción por debajo del punto de interrupción natural, mientras que un inquilino con más influencia puede ser capaz de negociar un punto de interrupción más alto.

Ejemplo: Un propietario y un inquilino acuerdan que el inquilino pagará un porcentaje de alquiler igual al 5% sobre un punto de interrupción de $1,700,000, aunque el punto de interrupción natural sea de $1,500,000. Si las ventas brutas del inquilino durante un año fueran iguales a 2 2,500,000, entonces el inquilino pagaría percentage 40,000 en porcentaje de alquiler, que se calcula multiplicando el 5% por la cantidad en que las ventas brutas exceden el punto de interrupción ($800,000 × 5% = $40,000).

Además de definir cómo calcular el porcentaje de alquiler, un arrendamiento debe abordar adecuadamente muchas otras consideraciones relacionadas, incluidas:

  • Definir qué elementos deben incluirse o excluirse de las ventas brutas;
  • Establecer los requisitos para informar sobre las ventas brutas;
  • Determinar el momento de los pagos porcentuales de alquiler;
  • Determinar cuándo el inquilino debe mantener el local abierto al público; y
  • Establecer restricciones de radio.

Otros enfoques para determinar el porcentaje de alquiler incluyen los siguientes:

  • Establecer el alquiler únicamente como un porcentaje de las ventas brutas;
  • Aumentar o disminuir la tasa porcentual de alquiler a medida que el alquiler base varía;
  • Aumentar o disminuir la tasa porcentual de alquiler incluso si el alquiler base es fijo; y
  • Utilizando diferentes tasas porcentuales para las ventas brutas generadas por diferentes líneas de productos.

Mientras que el concepto de alquiler porcentual parece bastante sencillo, las consecuencias financieras de equivocarse con este concepto pueden derrotar las expectativas del propietario o inquilino. Un abogado con experiencia puede ayudar tanto a los propietarios como a los inquilinos a analizar y abordar los problemas necesarios para establecer disposiciones de porcentaje de alquiler claras y viables.

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