ymmärrys prosenttivuokra kaupallisissa vuokrasopimuksissablogreal Estate Law Times

kauppa-ja ravintolavuokralaisille tehdyt kaupalliset vuokrasopimukset edellyttävät usein vuokralaisen maksavan prosenttivuokraa. Prosenttivuokra on summa, jonka vuokralainen maksaa pohjavuokran (vähimmäisvuokran) lisäksi prosenttiosuutena vuokralaisen bruttomyynnistä.

vuokranantaja haluaa vuokralaisen maksavan prosenttivuokraa varmistaakseen, että hän saa osan vuokralaisen vahvasta myynnistä. Vuokralainen haluaisi epäilemättä minimoida vuokranmaksun jättämällä prosenttivuokran maksamatta, mutta se on suurimmaksi osaksi alan standardi, ja siihen suostuminen voi olla arvokasta pohjavuokraneuvotteluissa. Vuokranantaja voi suostua alentamaan pohjavuokraa vastineeksi mahdollisuudesta osallistua vuokralaisen tuleviin myynteihin.

prosenttivuokran maksaminen perustuu yleensä katkopisteeseen. Kun vuokralaisen bruttomyynti ylittää tuon raja-arvon, se maksaa tietyn prosenttiosuuden ylityksestä vuokranantajalle. Keskeytyspiste on tärkeä asia ja siihen sovelletaan erilaisia lähestymistapoja.

luonnollinen raja-arvo:

yleinen menetelmä vuokraprosentin määrittämiseksi on käyttää luonnollista raja-arvoa. Luonnollinen raja-arvo lasketaan jakamalla perusvuokra sovitulla prosenttimäärällä. Vuokralaisen maksettavaksi tuleva vuokraprosentti on tällöin sama kuin tämä prosenttiosuus kerrottuna määrällä, jolla bruttomyynti ylittää raja-arvon.

esimerkki: vuokranantaja ja vuokralainen sopivat, että vuokralainen maksaa prosenttivuokraa, joka on 5% luonnollisen raja-arvon yli. Jos vuotuinen perusvuokra on 100 000 dollaria, niin raja-arvo olisi yhtä suuri kuin 100 000 $5% eli 2 000 000 dollaria. Jos vuokralaisen vuoden bruttomyynti olisi 2 500 000 dollaria, vuokralainen maksaisi 25 000 dollaria prosenttivuokraa, joka lasketaan kertomalla 5% summalla, jolla bruttomyynti ylittää katkeamispisteen ($500,000 × 5% = $25,000).

Keinotekoinen (luonnoton) raja-arvo:

toinen yleinen menetelmä raja-arvon määrittämiseksi on käyttää keinotekoista tai luonnotonta raja-arvoa. Keinotekoisen katkeamispisteen määrä on neuvottelukysymys, ja se voidaan määrittää osapuolten neuvotteluvoiman tai kaupan erityispiirteiden perusteella. Vuokranantaja, jolla on enemmän neuvotteluvoimaa, voi pystyä neuvottelemaan luonnollisen keskeytyspisteen alapuolelle, kun taas vuokralainen, jolla on enemmän vaikutusvaltaa, voi neuvotella korkeamman keskeytyspisteen.

esimerkki: vuokranantaja ja vuokralainen sopivat, että vuokralainen maksaa prosenttivuokraa, joka on 5% 1 700 000 dollarin raja-arvosta, vaikka luonnollinen raja-arvo on 1 500 000 dollaria. Jos vuokralaisen vuoden bruttomyynti olisi 2 500 000 dollaria, vuokralainen maksaisi 40 000 dollaria prosenttivuokraa, joka lasketaan kertomalla 5% summalla, jolla bruttomyynti ylittää katkeamispisteen ($800,000 × 5% = $40,000).

sen lisäksi, että vuokrasopimuksessa määritellään, miten prosenttivuokra lasketaan, vuokrasopimuksessa on otettava asianmukaisesti huomioon monet muut asiaan liittyvät näkökohdat, kuten:

  • määritellään, mitkä erät olisi sisällytettävä bruttomyyntiin tai jätettävä sen ulkopuolelle;
  • bruttomyynnin ilmoittamista koskevat vaatimukset;
  • vuokranmaksuprosenttien ajoituksen määrittäminen;
  • sanelu siitä, milloin vuokralaisen on pidettävä tilat avoinna yleisölle; ja
  • säterirajoitusten määrittäminen.

muita tapoja määrittää prosenttivuokraa ovat seuraavat:

  • vuokran asettaminen ainoastaan prosenttiosuudeksi bruttomyynnistä;
  • Vuokraprosentin korottaminen tai laskeminen perusvuokran vaihtuessa;
  • vuokraprosentin korottaminen tai laskeminen, vaikka perusvuokra olisi kiinteä; ja
  • käyttäen eri tuotelinjojen tuottaman bruttomyynnin eri prosenttilukuja.

prosenttivuokran käsite vaikuttaa melko suoraviivaiselta, mutta tämän käsitteen virheellisyyden taloudelliset seuraukset voivat kumota vuokranantajan tai vuokralaisen odotukset. Kokenut asianajaja voi auttaa sekä vuokranantajia että vuokralaisia analysoimaan ja käsittelemään selkeitä ja toimivia prosenttivuokria koskevia kysymyksiä.

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista.