Capire percentuale affitto in locazioni commercialiblogreal Estate Law Times

Locazioni commerciali per gli inquilini al dettaglio e ristorante spesso richiedono l’inquilino di pagare percentuale affitto. Percentuale di affitto è quella somma che un inquilino pagherà in aggiunta alla base (minimo) affitto come percentuale di una parte delle vendite lorde del locatario.

Un proprietario vorrà che l’inquilino paghi l’affitto percentuale per assicurare che goda di una quota delle forti vendite dell’inquilino. Senza dubbio un inquilino preferirebbe ridurre al minimo i canoni di locazione non pagando affitto percentuale, ma per la maggior parte è lo standard del settore, e accettando di farlo può essere prezioso nel negoziare affitto di base. Un proprietario può accettare di abbassare l’affitto di base in cambio della possibilità di partecipare alle vendite future dell’inquilino.

Il pagamento dell’affitto percentuale è generalmente basato su un punto di interruzione. Una volta che le vendite lorde di un inquilino superano quel punto di interruzione, pagherà una percentuale fissa dell’eccesso al proprietario. Il punto di interruzione è un problema importante e soggetto a una varietà di approcci diversi.

Punto di interruzione naturale:

Un metodo comune per determinare l’affitto percentuale consiste nell’utilizzare un punto di interruzione naturale. Un punto di interruzione naturale viene calcolato dividendo l’affitto base per una percentuale concordata. La percentuale di affitto pagabile da un inquilino sarà quindi uguale a questa percentuale moltiplicata per l’importo per il quale le vendite lorde superano il punto di interruzione.

Esempio: un locatore e un inquilino concordano che l’inquilino pagherà l’affitto percentuale pari al 5% sul punto di interruzione naturale. Se l’affitto base annuale è $100.000, allora il punto di interruzione sarebbe pari a ÷ 100.000 ÷ 5%, che è $2.000.000. Se le vendite lorde dell’inquilino per un anno erano pari a $2.500.000, l’inquilino pagherebbe rent 25.000 in percentuale di affitto, che viene calcolato moltiplicando il 5% per l’importo con cui le vendite lorde superano il punto di interruzione ($500,000 × 5% = $25,000).

Punto di interruzione artificiale (innaturale):

Un altro metodo comune per determinare il punto di interruzione consiste nell’utilizzare un punto di interruzione artificiale o innaturale. L’ammontare del breakpoint artificiale è una questione di negoziazione e può essere determinato dal potere contrattuale delle parti o dalle specifiche della transazione. Un proprietario con più potere contrattuale può essere in grado di negoziare un punto di interruzione al di sotto del punto di interruzione naturale, mentre un inquilino con più peso può essere in grado di negoziare un punto di interruzione più alto.

Esempio: un locatore e un inquilino concordano che l’inquilino pagherà l’affitto percentuale pari al 5% su un punto di interruzione di $1.700.000, anche se il punto di interruzione naturale è $1.500.000. Se le vendite lorde dell’inquilino per un anno erano pari a $2.500.000, l’inquilino pagherebbe rent 40.000 in percentuale di affitto, che viene calcolato moltiplicando il 5% per l’importo con cui le vendite lorde superano il punto di interruzione ($800,000 × 5% = $40,000).

Oltre a definire come calcolare l’affitto percentuale, un contratto di locazione deve affrontare adeguatamente molte altre considerazioni correlate, tra cui:

  • Definire quali elementi dovrebbero essere inclusi o esclusi dalle vendite lorde;
  • Stabilire i requisiti per la segnalazione delle vendite lorde;
  • Determinare i tempi dei pagamenti percentuali di affitto;
  • Dettare quando l’inquilino deve mantenere i locali aperti al pubblico; e
  • Stabilire restrizioni raggio.

Altri metodi per determinare l’affitto percentuale includono quanto segue:

  • Impostare l’affitto come percentuale unica del fatturato lordo;
  • Aumentare o diminuire il tasso percentuale di affitto al variare dell’affitto di base;
  • Aumentare o diminuire il tasso percentuale di affitto anche se l’affitto di base è fisso; e
  • Utilizzando percentuali diverse per le vendite lorde generate da diverse linee di prodotto.

Mentre il concetto di affitto percentuale sembra abbastanza semplice, le conseguenze finanziarie di sbagliare questo concetto possono sconfiggere le aspettative del proprietario o dell’inquilino. Un avvocato esperto può aiutare sia i proprietari che gli inquilini ad analizzare e risolvere i problemi necessari per le disposizioni in materia di affitto percentuale chiare e praticabili.

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