商業リースにおける賃料の割合の理解blogreal Estate Law Times

小売店やレストランのテナントの商業リースでは、多くの場合、テナントに家賃の割合を支払う必要があります。 パーセンテージ家賃は、テナントの総売上高の一部の割合としてベース(最小)家賃に加えて、テナントが支払う合計です。

家主は、テナントがテナントの好調な売上のシェアを享受することを保証するために、家賃の割合を支払うことを望むでしょう。 間違いなく、テナントは、割合の家賃を払っていないことによってリースの支払いを最小限に抑えることを好むだろうが、ほとんどの部分は、それが業界標準であり、そうすることに同意することは、基本家賃を交渉する上で貴重なことができます。 家主は、テナントの将来の販売に参加する能力と引き換えに、ベース家賃を下げることに同意することができます。

家賃の割合の支払いは、一般的にブレークポイントに基づいています。 テナントの総売上高がそのブレークポイントを超えると、それは家主に過剰の設定された割合を支払うことになります。 ブレークポイントは重要な問題であり、さまざまなアプローチの対象となります。

自然なブレークポイント:

家賃の割合を決定する一般的な方法は、自然なブレークポイントを使用することです。 自然なブレークポイントは、基本家賃を合意された割合で割ることによって計算されます。 テナントが支払う家賃の割合は、この割合に総売上高がブレークポイントを超える金額を乗じたものに等しくなります。

例:家主とテナントは、テナントが自然なブレークポイントにわたって5%に等しい割合の家賃を支払うことに同意します。 年間ベース賃料が$100,000の場合、ブレークポイントは2 100,000÷5%、つまり2 2,000,000に等しくなります。 テナントの年間総売上高が2 2,500,000に等しい場合、テナントはgross25,000を支払うことになり、総売上高がブレークポイントを超える金額に5%を乗じて計算され($500,000 × 5% = $25,000).

人工的(不自然な)ブレークポイント:

ブレークポイントを決定するための別の一般的な方法は、人工的または不自然なブレークポイントを使用することです。 人工的なブレークポイントの量は交渉の問題であり、当事者の交渉力または取引の詳細によって決定される可能性があります。 より多くの交渉力を持つ家主は、より多くの影響力を持つテナントは、より高いブレークポイントを交渉することができるかもしれないが、自然なブレークポイントの下にブレークポイントを交渉することができるかもしれません。

例:家主とテナントは、自然なブレークポイントが$1,500,000であっても、tenant1,700,000のブレークポイントに対して5%に等しい割合の家賃を支払うことに同意します。 年間のテナントの総売上高がequal2,500,000に等しい場合、テナントは総売上高がブレークポイントを超える金額で5%を乗じて計算される割合の家賃で4 40,000を($800,000 × 5% = $40,000).

家賃の割合を計算する方法を定義することに加えて、リースは以下を含む他の多くの関連する考慮事項に適切に対処する必要があります:

  • 総売上に含まれる、または総売上から除外される項目を定義する。
  • 総売上を報告するための要件を設定する;
  • 家賃の支払いのタイミングの決定、
  • テナントが建物を一般に公開しなければならない時期の決定、および
  • 半径制限の確立。

家賃の割合を決定するための他のアプローチには、次のものがあります:

  • ベース賃料が変動するにつれて賃料率を増減する
  • ベース賃料が固定されていても賃料率を増減する; そして
  • は、異なる製品ラインによって生成された総売上高に対して異なる割合率を使用します。

家賃の割合の概念はかなりまっすぐ進むように見えますが、この概念を間違って取得することの財政的影響は、家主やテナントの期待を打ち負かすことができます。 経験豊富な弁護士は、家主とテナントの両方を分析し、明確かつ実行可能な割合の家賃の規定のために必要な問題に対処することができます。

コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。