inzicht in percentage huur in commerciële leasesblog vastgoedrecht tijden

commerciële leaseovereenkomsten voor retail-en restauranthuurders vereisen vaak dat de huurder een percentage huur betaalt. Percentage huur is dat bedrag dat een huurder zal betalen in aanvulling op de basis (minimum) huur als een percentage van een deel van de huurder ‘ s bruto verkoop.

een verhuurder wil dat de huurder een percentage van de huur betaalt om te verzekeren dat hij een deel van de sterke verkoop van de huurder geniet. Zonder twijfel zou een huurder de voorkeur aan leasebetalingen te minimaliseren door het niet betalen van percentage huur, maar voor het grootste deel is het de industriestandaard, en akkoord te doen kan waardevol zijn in de onderhandelingen basishuur. Een verhuurder kan instemmen met lagere basishuur in ruil voor de mogelijkheid om deel te nemen aan de toekomstige verkoop van de huurder.

de betaling van het huurpercentage is over het algemeen gebaseerd op een breekpunt. Zodra de bruto verkoop van een huurder dat breekpunt overschrijdt, betaalt hij een vast percentage van het eigen risico aan de verhuurder. Het breekpunt is een belangrijke kwestie en onderworpen aan een verscheidenheid van verschillende benaderingen.

natuurlijk breekpunt:

een gebruikelijke methode voor het bepalen van het rentepercentage is het gebruik van een natuurlijk breekpunt. Een natuurlijk breekpunt wordt berekend door de basisrente te delen door een overeengekomen percentage. Het door een huurder te betalen huurpercentage is dan gelijk aan dit percentage vermenigvuldigd met het bedrag waarmee de brutoverkopen het breekpunt overschrijden.

voorbeeld: een verhuurder en huurder komen overeen dat de huurder een percentage van de huur zal betalen dat gelijk is aan 5% over het natuurlijke breekpunt. Als de jaarlijkse basishuur $ 100.000 is, dan is het breekpunt gelijk aan $100.000 ÷ 5%, Wat $2.000.000 is. Als de bruto verkoop van de huurder voor een jaar gelijk was aan $ 2.500.000, dan zou de huurder $25.000 betalen in percentage huur, die wordt berekend door 5% te vermenigvuldigen met het bedrag waarmee de bruto verkoop het breekpunt overschrijdt ($500,000 × 5% = $25,000).

kunstmatig (onnatuurlijk) breekpunt:

een andere gebruikelijke methode voor het bepalen van het breekpunt is het gebruik van een kunstmatig of onnatuurlijk breekpunt. De hoeveelheid van het kunstmatige breekpunt is een kwestie van onderhandeling en kan worden bepaald door de onderhandelingspositie van de partijen of specifieke kenmerken van de transactie. Een verhuurder met meer onderhandelingsmacht kan in staat zijn om een breekpunt Onder het natuurlijke breekpunt te onderhandelen, terwijl een huurder met meer invloed in staat kan zijn om een hoger breekpunt te onderhandelen.

voorbeeld: een verhuurder en huurder komen overeen dat de huurder een percentage huur zal betalen gelijk aan 5% over een breekpunt van $1.700.000, hoewel het natuurlijke breekpunt $1.500.000 is. Als de bruto verkoop van de huurder voor een jaar gelijk was aan $ 2.500.000, dan zou de huurder $40.000 betalen in percentage huur, die wordt berekend door 5% te vermenigvuldigen met het bedrag waarmee de bruto verkoop het breekpunt overschrijdt ($800,000 × 5% = $40,000).

naast het bepalen van de wijze waarop het huurpercentage moet worden berekend, moet een leaseovereenkomst ook rekening houden met tal van andere gerelateerde overwegingen, waaronder::

  • definitie van de posten die moeten worden opgenomen in of uitgesloten van de brutoverkopen;
  • vereisten voor rapportage van brutoverkopen;
  • bepalen van het tijdstip van de betaling van het percentage huur;
  • bepalen wanneer de huurder het pand open moet houden voor het publiek; en
  • vaststellen van radiusbeperkingen.

andere benaderingen voor het bepalen van het huurpercentage zijn onder meer::

  • vaststelling van de huurprijs als uitsluitend een percentage van de brutoverkoop;
  • verhogen of verlagen van het percentage van de huurprijs als basisrente varieert;
  • verhogen of verlagen van het percentage van de huurprijs, zelfs als de basisrente vast is; en
  • waarbij verschillende percentages worden gebruikt voor de brutoverkopen van verschillende productlijnen.

hoewel het begrip percentage huur vrij eenvoudig lijkt, kunnen de financiële gevolgen van het verkeerd begrijpen van dit begrip de verwachtingen van de verhuurder of huurder verslaan. Een ervaren advocaat kan zowel verhuurders als huurders helpen bij het analyseren en aanpakken van problemen die nodig zijn voor duidelijke en werkbare procentuele huurbepalingen.

Geef een antwoord

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd.