Understanding percentage rent in commercial leasesBlogReal Estate Law Times

Commercial leases for retail and restaurant tenants często wymagają od najemcy zapłaty procentowego czynszu. Czynsz procentowy jest to suma, którą najemca zapłaci oprócz czynszu podstawowego (minimalnego) jako procent części sprzedaży brutto najemcy.

wynajmujący będzie chciał, aby najemca zapłacił procentowy czynsz, aby zapewnić mu udział w silnej sprzedaży najemcy. Bez wątpienia najemca wolałby zminimalizować raty leasingowe, nie płacąc procentu czynszu, ale w przeważającej części jest to standard branżowy, a zgoda na to może być cenna w negocjowaniu czynszu podstawowego. Wynajmujący może wyrazić zgodę na obniżenie czynszu podstawowego w zamian za możliwość uczestniczenia w przyszłej sprzedaży najemcy.

wypłata czynszu procentowego opiera się na zasadzie punktu przerwania. Gdy sprzedaż brutto najemcy przekroczy ten punkt przerwania, zapłaci właścicielowi określony procent nadwyżki. Punkt przerwania jest ważną kwestią i podlega różnym podejściom.

naturalny punkt przerwania:

powszechną metodą określania czynszu procentowego jest użycie naturalnego punktu przerwania. Naturalny punkt przerwania jest obliczany przez podzielenie czynszu podstawowego przez uzgodniony procent. Procent czynszu należnego od najemcy będzie wówczas równy temu procentowi pomnożonemu przez kwotę, o którą sprzedaż brutto przekracza punkt przerwania.

przykład: właściciel i najemca zgadzają się, że najemca zapłaci czynsz procentowy równy 5% w stosunku do naturalnego punktu przerwania. Jeśli roczny czynsz bazowy wynosi 100 000 USD, wtedy punkt przerwania byłby równy 100 000 ÷ 5%, czyli 2 000 000 USD. Gdyby sprzedaż brutto najemcy za rok wynosiła 2 500 000 USD, najemca zapłaciłby 25 000 USD w procentowym czynszu, który oblicza się mnożąc 5% przez kwotę, o którą sprzedaż brutto przekracza punkt przerwania ($500,000 × 5% = $25,000).

Sztuczny (nienaturalny) punkt przerwania:

inną popularną metodą określania punktu przerwania jest użycie sztucznego lub nienaturalnego punktu przerwania. Wysokość sztucznego punktu przerwania jest kwestią negocjacji i może być określona przez siłę przetargową stron lub specyfikę transakcji. Właściciel z większą siłą przetargową może być w stanie wynegocjować punkt przerwania poniżej naturalnego punktu przerwania, podczas gdy najemca z większą siłą przebicia może być w stanie wynegocjować wyższy punkt przerwania.

przykład: właściciel i najemca zgadzają się, że najemca zapłaci czynsz procentowy równy 5% W przypadku punktu przerwania wynoszącego 1 700 000 USD, mimo że naturalny punkt przerwania wynosi 1 500 000 USD. Gdyby sprzedaż brutto najemcy za rok wynosiła 2 500 000 USD, najemca zapłaciłby 40 000 USD w procentowym czynszu, który oblicza się mnożąc 5% przez kwotę, o którą sprzedaż brutto przekracza punkt przerwania ($800,000 × 5% = $40,000).

poza określeniem sposobu obliczania procentu czynszu, Leasing musi odpowiednio uwzględniać wiele innych związanych z nim kwestii, w tym:

  • określanie, jakie pozycje powinny być włączone do sprzedaży brutto lub z niej wyłączone;
  • określanie wymogów dotyczących raportowania sprzedaży brutto;
  • określanie terminu płatności odsetek czynszu;
  • określanie, kiedy najemca musi zachować lokal otwarty dla publiczności; oraz
  • określanie ograniczeń promienia.

Inne metody ustalania procentowego czynszu obejmują następujące:

  • ustalanie czynszu wyłącznie jako procentu sprzedaży brutto;
  • Zwiększanie lub zmniejszanie procentu stawki czynszu w miarę zmian czynszu podstawowego;
  • Zwiększanie lub zmniejszanie procentu stawki czynszu, nawet jeśli czynsz podstawowy jest stały; i
  • stosując różne stawki procentowe dla sprzedaży brutto generowanej przez różne linie produktów.

chociaż pojęcie czynszu procentowego wydaje się dość proste, konsekwencje finansowe błędnego przyjęcia tej koncepcji mogą pokonać oczekiwania właściciela lub najemcy. Doświadczony prawnik może pomóc zarówno właścicielom, jak i najemcom analizować i rozwiązywać problemy potrzebne do jasnych i praktycznych przepisów dotyczących procentu czynszu.

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany.