înțelegerea procent chiria în contractele de leasing comercialblogreal Estate Law Times

contractele de leasing comercial pentru chiriașii de retail și restaurante necesită adesea chiriașul să plătească chiria procentuală. Chiria procentuală este acea sumă pe care un chiriaș o va plăti în plus față de chiria de bază (minimă) ca procent dintr-o parte din vânzările brute ale chiriașului.

un proprietar va dori chiriașul să plătească chiria procentuală pentru a se asigura că se bucură de o parte din vânzările puternice ale chiriașului. Fără îndoială, un chiriaș ar prefera să reducă la minimum plățile de leasing prin neplata chiriei procentuale, dar în cea mai mare parte este standardul industriei, iar acordul de a face acest lucru poate fi valoros în negocierea chiriei de bază. Un proprietar poate fi de acord să reducă chiria de bază în schimbul capacității de a participa la vânzările viitoare ale chiriașului.

plata chiriei procentuale se bazează, în general, pe un punct de întrerupere. Odată ce vânzările brute ale unui chiriaș depășesc acest punct de întrerupere, acesta va plăti proprietarului un procent stabilit din exces. Punctul de întrerupere este o problemă importantă și este supus unei varietăți de abordări diferite.

punct de întrerupere Natural:

o metodă comună pentru determinarea procentajului chiriei este utilizarea unui punct de întrerupere natural. Un punct de întrerupere natural este calculat prin împărțirea chiriei de bază la un procent convenit. Chiria procentuală plătibilă de un chiriaș va fi apoi egală cu acest procent înmulțit cu suma cu care vânzările brute depășesc punctul de întrerupere.

exemplu: un proprietar și chiriaș sunt de acord că chiriașul va plăti chiria procentuală egală cu 5% peste punctul de întrerupere natural. Dacă chiria anuală de bază este de 100.000 USD, atunci punctul de întrerupere ar fi egal cu 100.000 USD 5%, ceea ce înseamnă 2.000.000 USD. Dacă vânzările brute ale chiriașului pentru un an ar fi egale cu 2.500.000 USD, atunci chiriașul ar plăti 25.000 USD în chirie procentuală, care se calculează înmulțind 5% cu suma cu care vânzările brute depășesc punctul de întrerupere ($500,000 × 5% = $25,000).

punct de întrerupere Artificial (nenatural):

o altă metodă comună pentru determinarea punctului de întrerupere este utilizarea unui punct de întrerupere artificial sau nenatural. Valoarea punctului de întrerupere artificial este o chestiune de negociere și poate fi determinată de puterea de negociere a părților sau de specificul tranzacției. Un proprietar cu mai multă putere de negociere poate fi capabil să negocieze un punct de întrerupere sub punctul de întrerupere natural, în timp ce un chiriaș cu mai multă influență poate fi capabil să negocieze un punct de întrerupere mai mare.

exemplu: un proprietar și chiriaș sunt de acord că chiriașul va plăti chiria procentuală egală cu 5% peste un punct de întrerupere de 1.700.000 USD, chiar dacă punctul de întrerupere natural este de 1.500.000 USD. Dacă vânzările brute ale chiriașului pentru un an ar fi egale cu 2.500.000 USD, atunci chiriașul ar plăti 40.000 USD în chirie procentuală, care se calculează înmulțind 5% cu suma cu care vânzările brute depășesc punctul de întrerupere ($800,000 × 5% = $40,000).

pe lângă definirea modului de calculare a procentului de chirie, un contract de închiriere trebuie să abordeze în mod adecvat multe alte considerente conexe, inclusiv:

  • definirea elementelor care ar trebui incluse sau excluse din vânzările brute;
  • stabilirea cerințelor pentru raportarea vânzărilor brute;
  • determinarea calendarului plăților procentuale ale chiriei;
  • dictarea momentului în care chiriașul trebuie să păstreze spațiile deschise publicului; și
  • stabilirea restricțiilor de rază.

alte abordări pentru determinarea procentuală a chiriei includ următoarele:

  • stabilirea chiriei doar ca procent din vânzările brute;
  • creșterea sau scăderea ratei procentuale a chiriei pe măsură ce chiria de bază variază;
  • creșterea sau scăderea ratei procentuale a chiriei chiar dacă chiria de bază este fixă; și
  • folosind rate procentuale diferite pentru vânzările brute generate de diferite linii de produse.

în timp ce conceptul de chirie procentuală pare destul de simplu, consecințele financiare ale greșirii acestui concept pot învinge așteptările proprietarului sau chiriașului. Un avocat cu experiență poate ajuta atât proprietarii, cât și chiriașii să analizeze și să abordeze problemele necesare pentru dispoziții clare și viabile privind chiria procentuală.

Lasă un răspuns

Adresa ta de email nu va fi publicată.