förstå procentuell hyra i kommersiella leasesblogfastigheter Lagtider

kommersiella leasingavtal för detaljhandel och restaurang hyresgäster kräver ofta hyresgästen att betala procentuell hyra. Procentuell hyra är den summa som en hyresgäst kommer att betala utöver bas (minimum) hyra som en procentandel av en del av hyresgästens bruttoförsäljning.

en hyresvärd vill att hyresgästen ska betala procentuell hyra för att försäkra sig om att den har en del av hyresgästens starka försäljning. Utan tvekan en hyresgäst skulle föredra att minimera hyresbetalningar genom att inte betala procentuell hyra, men för det mesta är det branschstandard, och överens om att göra det kan vara värdefullt att förhandla bas hyra. En hyresvärd kan komma överens om att sänka bashyran i utbyte mot möjligheten att delta i hyresgästens framtida försäljning.

betalningen av procentuell hyra baseras i allmänhet på en brytpunkt. När en hyresgästs bruttoförsäljning överstiger den brytpunkten, kommer den att betala en viss procentandel av överskottet till hyresvärden. Brytpunkten är en viktig fråga och föremål för en mängd olika tillvägagångssätt.

naturlig Brytpunkt:

en vanlig metod för att bestämma procentuell hyra är att använda en naturlig Brytpunkt. En naturlig Brytpunkt beräknas genom att dividera bashyran med en överenskommen procentandel. Den procentuella hyran som betalas av en hyresgäst kommer då att vara lika med denna procentsats multiplicerad med det belopp med vilket bruttoförsäljningen överstiger brytpunkten.

exempel: en hyresvärd och hyresgäst är överens om att hyresgästen betalar procentuell hyra lika med 5% över den naturliga brytpunkten. Om den årliga bashyran är $100,000, då brytpunkten skulle vara lika med $100,000 5%, vilket är $2,000,000. Om hyresgästens bruttoförsäljning för ett år var lika med $2.500.000, skulle hyresgästen betala $ 25.000 i procentuell hyra, vilket beräknas genom att multiplicera 5% med det belopp med vilket bruttoförsäljningen överstiger brytpunkten ($500,000 × 5% = $25,000).

artificiell (onaturlig) Brytpunkt:

en annan vanlig metod för att bestämma brytpunkten är att använda en artificiell eller onaturlig Brytpunkt. Mängden av den artificiella brytpunkten är en fråga om förhandlingar och kan bestämmas av parternas förhandlingsstyrka eller transaktionens särdrag. En hyresvärd med mer förhandlingsstyrka kanske kan förhandla om en brytpunkt under den naturliga brytpunkten, medan en hyresgäst med mer inflytande kanske kan förhandla om en högre Brytpunkt.

exempel: en hyresvärd och hyresgäst är överens om att hyresgästen kommer att betala procentuell hyra lika med 5% över en brytpunkt på $1,700,000, även om den naturliga brytpunkten är $1,500,000. Om hyresgästens bruttoförsäljning för ett år var lika med $2.500.000, skulle hyresgästen betala $ 40.000 i procentuell hyra, vilket beräknas genom att multiplicera 5% med det belopp med vilket bruttoförsäljningen överstiger brytpunkten ($800,000 × 5% = $40,000).

förutom att definiera hur man beräknar procentuell hyra, måste ett leasingavtal på ett adekvat sätt ta itu med många andra relaterade överväganden, inklusive:

  • definiera vilka poster som ska ingå i eller undantas från bruttoförsäljningen;
  • ange krav för rapportering av bruttoförsäljning;
  • bestämma tidpunkten för procentuella hyresbetalningar;
  • dikterar när hyresgästen måste hålla lokalerna öppna för allmänheten; och
  • fastställa radiebegränsningar.

andra metoder för att bestämma procentuell hyra inkluderar följande:

  • fastställande av hyran som enbart en procentandel av bruttoförsäljningen;
  • öka eller minska den procentuella hyran som bashyra varierar;
  • öka eller minska den procentuella hyran även om bashyra är fast; och
  • med olika procentsatser för bruttoförsäljning genererad av olika produktlinjer.

medan begreppet procentuell hyra verkar ganska rakt framåt, kan de ekonomiska konsekvenserna av att få detta koncept fel besegra hyresvärdens eller hyresgästens förväntningar. En erfaren advokat kan hjälpa både hyresvärdar och hyresgäster att analysera och ta itu med frågor som behövs för tydliga och fungerande procentuella hyresbestämmelser.

Lämna ett svar

Din e-postadress kommer inte publiceras.